Veniturile realizate din contractele de închiriere/locațiune - cum și unde se declară

Unde se declară veniturile?

Începand cu anul 2023, toate contractele de închiriere trebuie sa fie declarate la ANAF (Administrația Națională de Administrare Fiscală) conform noilor reguli stabilite de autoritățile fiscale. Aceste reguli se aplica atât persoanelor fizice, cât și celor juridice, iar neîndeplinirea obligației de declarare poate atrage sancțiuni fiscale.

În ceea ce privește persoanele fizice, acestea au obligația de a declara contractele de închiriere pentru bunurile imobile închiriate, indiferent dacă sunt proprietari sau nu. În cazul bunurilor în coproprietate, prevederile sunt aceleași, cu mențiunea că fiecare coproprietar are obligația înregistrării contractului de închiriere la organul fiscal competent.

Cum se impozitează veniturile din chirii?

Sub un prim aspect, precizăm că modalitatea de declarare și de impunere a veniturilor din chirii diferă de numărul de contracte de închiriere pe care un contribuabil le are, mai exact dacă are cel mult sau mai mult de cinci contracte. Având în vedere că, în practică cel mai des întâlnim persoane care au cel mult cinci contracte de locațiune/închiriere încheiate, vom detalia prevederile care se aplică acestora.

Astfel, precizăm că în termen de 30 de zile de la încheierea unui contract de închiriere/locațiune cel în cauză trebuie să aducă la cunoștința ANAF-ului acest aspect, precum și orice modificare/reziliere a unui contract de închiriere aflat în derulare. În concret, cel în cauză trebuie să depună o declarație unică (sau rectificativă, în cazul modificărilor/rezilierilor contractelor existente) privind venitul estimat a fi realizat în anul curent. Pentru contractele în derulare, termenul de depunere este cel general, de 25 mai a anului în care contribuabilul estimează că va obține acel venit.

În anul următor, contribuabilul trebuie să depună declarația unică privind venitul realizat în anul anterior până la termenul legal, pentru definitivarea obligațiilor fiscale anuale.

Veniturile din chirii se declară de persoana fizică, cumulat cu alte venituri extra-salariale, dacă este cazul.

Noi modificări referitoare la impozitarea veniturilor din chirii aduse codului fiscal prin OUG 16/2022

Potrivit OUG nr. 16/2022 , începând cu 1 ianuarie 2023 a fost eliminată deducerea cotei forfetare de 40% din venitul brut (care-i permitea proprietarului să păstreze 40% din venitul brut neimpozitat), pentru veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor, altele decât veniturile din arendă şi din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuinţe proprietate personală.

Mai concret, venitul brut reprezintă venitul impozabil ce va fi impozitat integral cu cota de 10%, această prevedere aplicându-se începând cu veniturile aferente anului 2023.

Această regulă se va aplica doar veniturilor obținute din închirierea locuințelor, nu și veniturilor din arendă sau din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală.

Schimbarea modului în care se vor calcula veniturile impozabile din chirii se va face începând cu veniturile aferente anului 2023.

De asemenea, în cazul celor ce obțin venituri din chirii, printre altele, obligația de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate (CASS) va apărea de la plafonul de 6 salarii minime încolo, în condițiile în care plafonul actual este de 12.

Că obțin venituri doar din chirii sau și din alte tipuri de activități nesalariale pentru care sunt obligați să plătească CASS, vor aplica procentul de 10% la trei plafoane diferite de calcul, respectiv:

• nivelul a 6 salarii minime brute pe ţară, în vigoare la termenul de depunere a declaraţiei unice, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 6 și 12 salarii minime brute pe ţară;
• nivelul de 12 salarii minime brute pe ţară - în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 și 24 salarii minime brute pe ţară;
• nivelul de 24 salarii minime brute pe ţară - în cazul veniturilor realizate de peste 24 salarii minime brute pe ţară.
  

Formularul C168. Care este procedura de înregistrare a contractelor de închiriere de către persoanele fizice începând cu data de 1 ianuarie 2023?

Conform Ordinului nr. 2031/2022 privind modificarea şi completarea Ordinului preşedintelui Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală nr. 114/2019 pentru aprobarea Procedurii de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi a modelului şi conţinutului formularului "Cerere de înregistrare a contractelor de locaţiune", în cazul contractelor de închiriere aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2023, înregistrarea la organul fiscal competent a contractului încheiat între părţi şi a modificărilor survenite se efectuează în termen de cel mult 90 de zile de la data la care a intervenit obligaţia înregistrării acestora.

În ceea ce priveste documentația necesară pentru declararea contractului de închiriere, aceasta include formularul C168 și copia contractului de închiriere. Formularul C168 este un document oficial care trebuie completat și semnat de către proprietar sau deținătorul bunului imobil și care cuprinde informații precum numele și adresa proprietarului, detaliile contractului de închiriere (perioada, valoarea chiriei, etc) și informații despre chiriaș. Copia contractului de închiriere trebuie sa fie semnată de ambele părți și să conțină detaliile legate de perioada de închiriere, valoarea chiriei și orice alte clauze relevante.

Pe site-ul ANAF s-a publicat în ianuarie 2023 modelul noului tip de cerere (DESCARCAȚI DE AICI). Este un document inteligent, adică după ce îl completați trebuie validat prin apăsarea butonului de pe prima pagină înainte de a-l trimite către ANAF. Trebuie să aveți instalat Adobe Acrobat pentru a vedea documentul PDF.

Este important sa se asigure că toate aceste documente sunt complete și corecte înainte de a fi depuse la ANAF, deoarece orice erori sau informații incomplete pot întarzia procesul de declarare sau chiar duce la respingerea cererii. În cazul bunurilor în coproprietate, trebuie să se obțină acordul tuturor coproprietarilor pentru a putea declara contractul de închiriere.

Ordinului nr. 2031/2022 cuprinde și instucțiuni de completare a formularului „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune”. Prin urmare:

1. Cererea de înregistrare a contractelor de locaţiune se completează şi se depune de către:

- persoanele fizice care obţin venituri din cedarea folosinţei bunurilor şi care au obligaţia înregistrării contractului la organul fiscal, potrivit legii;

- locatorii care solicită înregistrarea contractului la organul fiscal pentru a constitui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele şi modalităţile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege.

2. Contribuabilul persoană fizică depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune”, atașată, însoțită de o copie a contractului de închiriere.

Conformitatea cu originalul a copiei contractului de închiriere, având număr și dată, se efectuează de către contribuabil prin înscrierea mențiunii „conform cu originalul” și semnătura acestuia.

3. Cererea, însoțită de copia contractului de închiriere, se poate depune:

• direct la registratura organului fiscal competent,
• prin poștă cu confirmare de primire, sau
• prin mijloace electronice de transmitere la distanță.

Cererea se completează în două exemplare, din care originalul se depune la organul fiscal competent, iar copia se păstrează de către contribuabil.

4. Cererea se va depune la Organul fiscal:

• în a cărui rază teritorială persoana fizică rezidentă are domiciliul fiscal,
• în a cărui rază teritorială se află bunul imobil care face obiectul contractului de închiriere/ în a cărui rază teritorială se află domiciliul fiscal al împuternicitului, după caz, pentru persoanele fizice nerezidente.

5. Mențiunile privind modificarea sau încetarea contractului de închiriere se declară prin completarea și depunerea cererii, având bifată în formular căsuța „Modificare” sau „Încetare”, după caz, însoțită de documentele justificative. Mai exact, pentru a declara o modificare ulterioară, proprietarul sau deținătorul bunului imobil trebuie să prezinte la ANAF formularul C168 actualizat, care să conțină informațiile despre modificare și documente justificative cum ar fi copia contractului de închiriere actualizat, dacă este cazul.

6. Data înregistrării, la organul fiscal, a contractului de închiriere, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestuia este, după caz, data înregistrării la registratura organului fiscal competent, data poștei sau data înregistrării cererii pe portal, astfel cum rezultă din mesajul electronic transmis de sistemul de tranzacționare a informațiilor.

7. Dovada înregistrării contractului de închiriere, a modificărilor ulterioare sau a încetării acestuia este:

• copia cererii având înscrise numărul și data înregistrării la organul fiscal – pentru cererile depuse direct la registratura organului fiscal competent;
• copia cererii, însoțită de confirmarea de primire semnată de reprezentantul organului fiscal competent – pentru cererile depuse prin poștă cu confirmare de primire;
• copia cererii, însoțită de mesajul electronic transmis de sistemul de tranzacționare a informațiilor –  pentru cererile depuse prin mijloace electronice de transmitere la distanță.

Este important să se păstreze aceste documente, deoarece pot fi necesare pentru a dovedi că obligația de declarare a fost îndeplinită și că impozitul pe venit a fost plătit la timp. Este recomandat să se consulte cu un expert fiscal sau să se urmareasca regulile și procedurile actualizate ale ANAF pentru a obține informații suplimentare despre dovada depunerii

ATENȚIE: Prin înregistrarea la ANAF contractele de locațiune devin titluri executorii. Astfel, dacă locatarul (chiriașul) nu achită chiria, proprietarul poate apela la un executor judecătoresc pentru a porni executarea silită și nu mai trebuie să recurgi la instanțele judecătorești.

8. Organul fiscal va  notifica persoanele fizice care figurează în evidențele fiscale cu venituri obținute din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal și care nu și-au îndeplinit obligația de înregistrare a contractelor de închiriere.

Neîndeplinirea acestei obligații poate atrage sancțiuni fiscale, cum ar fi amenzi sau penalități pentru fiecare zi de întârziere.

Notificarea neîndeplinirii obligației de declarare poate varia în funcție de autoritatea fiscală care a emis-o. În general, autoritățile fiscale pot să notifice proprietarul sau deținătorul bunului imobil prin intermediul unui aviz de inspecție fiscală sau prin intermediul unei notificări scrise. În unele cazuri, proprietarul sau deținătorul bunului imobil poate fi chemat sa prezinte documente sau să răspundă la întrebări în legătură cu contractul de închiriere.

Este important sa se respecte termenele specifice pentru a răspunde la aceste notificări și să se asigure că se prezinta toate documentele necesare pentru a evita penalitățile sau amenzile. În cazul în care nu se poate justifica neîndeplinirea obligației de declarare, proprietarul sau deținătorul bunului imobil poate fi supus unor sancțiuni fiscale.